日本的房产税减免政策主要围绕购房、持有和出售三个阶段，旨在减轻居民负担、鼓励自住购房并刺激房地产市场。以下是详细介绍，包括适用条件和具体优惠：

1. 购房阶段的税减免

（1）住宅贷款减税（住宅借入金等特別控除）

• 概述：
  
  • 对使用贷款购买或建造自住房的居民，提供所得税减免。
  
  


• 条件：
  
  • 房屋用途：自住（不含投资或度假房）。
  
  
  • 贷款期限：10年以上。
  
  
  • 房屋面积：50平米以上（部分情况放宽至40平米，如2023年政策）。
  
  
  • 年收入：3000万日元以下。
  
  
  • 入住时间：购房后6个月内入住并持续居住。
  
  


• 减免金额：
  
  • 一般住宅：每年贷款年末余额的0.7%，上限20万日元/年，减免期13年（2022-2025年入住）。
  
  
  • 节能住宅（ZEH等）：上限30万日元/年。
  
  
  • 总减免上限：273万日元（一般住宅）或409.5万日元（节能住宅）。
  
  


• 实例：
  
  • 贷款4000万日元，年余额递减，第一年减免4000万 × 0.7% = 28万日元（上限20万），13年总计260万日元。
  
  


• 申请：次年2-3月向税务署提交確定申告（首次），之后可通过年末调整自动扣除。

（2）不动产取得税减免

• 概述：
  
  • 购房时缴纳的不动产取得税（地方税）可享受减免。
  
  


• 条件：
  
  • 自住房屋，面积50-240平米。
  
  
  • 1981年后建造（新耐震基準）。
  
  


• 减免内容：
  
  • 土地：税基减免最高1500万日元，或评估值的1/2（取较高者）。
  
  
  • 房屋：新房每平米减免1200万日元（上限），二手房根据年份调整。
  
  
  • 税率：通常3%，减免后实际支付大幅降低。
  
  


• 实例：
  
  • 新房价值3000万日元，土地1500万减免后税基为1500万，房屋1200万减免后税基为1800万，总税基3300万 × 3% = 99万日元（减免前约90万）。
  
  


• 申请：购房后向都道府县税事務所申报，通常中介协助。

（3）登记执照税减免

• 概述：
  
  • 房产过户登记时缴纳的税（国税）有减免。
  
  


• 条件：
  
  • 自住新房，面积50平米以上。
  
  


• 减免内容：
  
  • 新房税率从2%降至0.15%-0.3%（2026年3月31日前）。
  
  


• 实例：
  
  • 房屋价值4000万日元，减免前税额80万日元，减免后约6万-12万日元。
  
  

2. 持有阶段的税减免

（1）固定资产税（固定資産税）减免

• 概述：
  
  • 每年对房产和土地征收的税（地方税），新房和特定情况可减免。
  
  


• 条件与减免：
  
  • 新房减免：
    
    • 新建住宅（50-280平米）：房屋部分税额减半。
    
    
    • 减免期：一戸建て3年，マンション5年。
    
    
  
  
  • 节能改建：
    
    • 加装节能设备（如太阳能、隔热窗），税额减免1/3，1年有效。
    
    
  
  
  • 抗震改修：
    
    • 1981年前房屋加固至新耐震基準，税额减半，1年有效。
    
    
  
  


• 税率与计算：
  
  • 税率：1.4%（评估值）。
  
  
  • 评估值：通常为市场价值的50%-70%。
  
  
  • 小土地减免：住宅用地200平米以下税基减1/6，200平米以上减1/3。
  
  


• 实例：
  
  • 新一戸建て（评估值2000万日元）：正常税额28万/年，减半后14万/年，3年节省42万日元。
  
  

（2）都市计划税

• 概述：
  
  • 部分城市（如东京23区）对土地和房屋额外征收，税率0.3%。
  
  


• 减免：
  
  • 与固定资产税共享小土地减免（200平米以下1/6，以上1/3）。
  
  


• 实例：
  
  • 土地评估值1000万日元，税额3万/年，200平米以下减至2.5万/年。
  
  

3. 出售阶段的税减免

（1）3000万日元特别减免

• 概述：
  
  • 出售自住房产的资本利得税可减免3000万日元。
  
  


• 条件：
  
  • 自住1年以上（含配偶或亲属）。
  
  
  • 卖给非近亲属。
  
  
  • 非投资用途。
  
  


• 效果：
  
  • 利润低于3000万日元免税，高于部分按短期（39.63%）或长期（20.315%）税率纳税。
  
  


• 实例：
  
  • 买入4000万，卖出6000万，利润2000万，减免后应税利润0，无税。
  
  

（2）换房减免（買い換え特例）

• 概述：
  
  • 卖旧房买新房，资本利得税可递延至下次出售。
  
  


• 条件：
  
  • 旧房居住10年以上，面积50平米以上。
  
  
  • 新房价格高于卖价，面积50平米以上。
  
  


• 实例：
  
  • 旧房卖5000万（利润2000万），买6000万新房，利润2000万税款递延。
  
  

（3）低额转让减免

• 概述：
  
  • 以低于市场价卖给亲属，可减免部分资本利得税。
  
  


• 条件：
  
  • 需证明非避税行为。
  
  


• 申请：税务署审核。

4. 外国人适用的政策

• 适用性：
  
  • 外国人只要是日本税务居民（住183天以上），可享受上述减免。
  
  
  • 非居民仅限资本利得税减免（如3000万日元），需确认双重征税协定。
  
  


• 注意：
  
  • 需日语文件或中介协助申请。
  
  

5. 其他相关优惠

• 遗产税减免：
  
  • 自住小土地（330平米以下）评估值减80%，降低继承税。
  
  


• 赠与税减免：
  
  • 父母赠与购房资金，年度110万日元免税，特定情况下2500万日元免税（2026年3月前）。
  
  

实例总结

• 贷款买新マンション（5000万日元）：
  
  • 购房：贷款减税13年260万，不动产取得税减至50万。
  
  
  • 持有：固定资产税5年减半，省约70万。
  
  
  • 卖出：利润2000万，3000万减免无税。
  
  


• 全款买二手一戸建て（3000万日元）：
  
  • 购房：不动产取得税减至30万。
  
  
  • 持有：抗震加固减税1年省10万。
  
  
  • 卖出：持有5年利润1000万，税约200万（20.315%）。
  
  

建议

• 购房前：确认贷款减税和新房减免资格。


• 持有中：利用节能或抗震改修减税。


• 卖房时：尽量满足3000万减免条件，或持有5年以上降低税率。