在日本，租赁中介服务费（仲介手数料）是由房地产中介（不動産会社）在租户或房东租赁房屋时收取的费用，通常用于协助签订租赁合同、寻找租户或房源等服务。以下是关于日本租赁中介服务费的计算方式、法律依据及相关注意事项的详细说明。
1. 法律依据与上限
- 法律来源：《宅地建物取引業法》（宅建業法）第46条。
- 规定：
- 中介服务费的上限为1个月租金+消费税（10%），且需双方（房东和租户）同意。
- 若仅一方支付，费用不得超过0.5个月租金+消费税，除非经特别同意。
- 实际操作：
- 租户通常承担全部或部分中介费，房东支付的情况较少见，除非委托中介找租户。
2. 租户端的中介服务费计算
标准计算方式
- 公式：
中介服务费 = 月租金 × 系数（通常1）× 消费税（1.1） - 系数：
- 通常为1（即1个月租金），但可协商降低至0.5或更低。
- 消费税：
- 日本消费税率为10%（2024年标准），附加在中介费上。
实例
- 月租10万日元：
- 中介费 = 10万 × 1 = 10万日元。
- 加上消费税 = 10万 × 1.1 = 11万日元。
- 月租15万日元：
- 中介费 = 15万 × 1 = 15万日元。
- 加上消费税 = 15万 × 1.1 = 16.5万日元。
支付时机
- 通常在签订租赁合同（賃貸借契約）时一次性支付，与押金（敷金）和礼金（礼金）一同结算。
协商空间
- 部分中介可能减免至0.5个月租金，尤其在竞争激烈地区（如东京郊区）或淡季。
- 某些大型中介（如UR都市機構）提供无中介费租赁，但选择有限。
3. 房东端的中介服务费计算
概述
- 房东委托中介寻找租户时，通常需支付额外的“募集手数料”（招募费），费用与租户端的中介费类似。
计算方式
- 标准费用：
- 1个月租金+消费税，用于广告、租户筛选和签约服务。
- 公式：
中介服务费 = 月租金 × 1 × 1.1 - 实例：
- 月租12万日元：
- 中介费 = 12万 × 1 = 12万日元。
- 加上消费税 = 12万 × 1.1 = 13.2万日元。
- 月租12万日元：
支付时机
- 租户入住并支付首月租金后，中介从租金中扣除，或房东单独支付。
附加费用
- 若房东要求额外服务（如房屋照片拍摄、市场推广），可能加收数千至数万日元。
4. 双方分担的情况
- 法律允许：
- 房东和租户可共同分担中介费，但总额不得超1个月租金+消费税。
- 实例：
- 月租10万日元：
- 租户付0.5个月 = 5万日元 + 税0.5万 = 5.5万日元。
- 房东付0.5个月 = 5万日元 + 税0.5万 = 5.5万日元。
- 总计11万日元，符合上限。
- 月租10万日元：
5. 特殊情况下的费用
- 民宿（民泊）：
- 通过平台（如Airbnb）出租不涉及传统中介费，但平台收取服务费（3%-15%），与中介费性质不同。
- 更新合同（更新手数料）：
- 租赁合同续签时（通常2年后），中介可能收取更新费，约为0.25-0.5个月租金+税，但并非强制。
- 无中介费房源：
- 部分房东或直租平台（如UR賃貸）免中介费，但可能附加其他条件（如押金较高）。
6. 影响费用的因素
- 市场竞争：
- 热门地区（如东京23区）中介费通常满额（1个月租金），偏远地区可能减免。
- 中介公司规模：
- 大型中介（如三井のリハウス）收费较高，小型公司可能更灵活。
- 服务内容：
- 仅签约服务费较低，若包括房屋检查、租户背景调查则可能增加。
7. 实例总结
- 租户租东京マンション（月租15万）：
- 中介费：15万 × 1 × 1.1 = 16.5万日元。
- 房东出租大阪一戸建て（月租12万）：
- 招募费：12万 × 1 × 1.1 = 13.2万日元。
- 双方分担（月租10万）：
- 租户：5.5万日元，房东：5.5万日元，总计11万日元。
8. 注意事项与建议
- 合同确认：
- 在《重要事項説明書》（重要事项说明书）和租赁合同中明确中介费金额，避免隐性收费。
- 协商减免：
- 淡季或空置率高时，可尝试要求降至0.5个月租金。
- 收据保存：
- 支付后索取发票（領収書），作为税务或纠纷凭证。
- 非居民房东：
- 委托管理公司时，中介费可能与管理费（租金5%-10%）分开计算，需明确区分。
总结
- 租户中介费：通常1个月租金+10%消费税（上限），约11万-22万日元（月租10万-20万）。
- 房东中介费：招募租户时支付1个月租金+税，约11万-16.5万日元。
- 分担可能：双方各付0.5个月租金+税。
