案情回放

张先生和一家不动产商签订了在东京郊外用2000万日元购买一块土地的契约。契约上写明转交土地和土地过户登记手续都在契约签订十天后办理。但是，签约十天后，这家不动产商并没有向张先生移交土地和办理土地过户手续。他们只是说：“稍微再等一等。”但是，一个星期过后，张先生再次找他们时，这家不动产商已经没有履行契约的意思了。显然，这样发展下去，契约就要半途而废了。那么对于不履行契约的不动产商，张先生应该采取什么样的法律手段来对付呢？

业内释案

根据日本《民法》第555条的规定，土地买卖的契约签订后，对于卖主来说，就有转交土地的义务和办理登记过户手续的义务；对于买主来说，就有支付购地金额的义务。因此，当卖主不履行契约签订后应尽的义务（转交土地、办理过户手续）时，买主可以强制卖主履行契约，也可以要求卖主支付损害赔偿，还可以要求卖主解除契约。也就是说，对于买主来说，有三项选择。

所谓要求卖主“强制履行”契约，不是说要去和他吵架，更不是对他进行暴力威胁，而是通过法院（裁判所）等国家权力机关的裁决来要求卖主履行契约义务。我们认为张先生最后可以通过这个手段来对付这家不动产商。

另一种方法是要求卖主支付损害赔偿。因为你的违约行为给我造成了损失，当然就要向我支付损害赔偿。

第三种方法就是解除契约。在解除的时候，张先生需要确认三点，那就是：1、当事者没有履行契约是否有理由？2、对于当事者没有履行契约义务的事情，张先生是否在一定的时间内通知了对方？当事者是否在规定的时间过后，仍然没有履行契约？经过确认无误后，张先生就可以要求解除契约，同时索回自己支付的定金，双方的义务也就同时消失了。

在我们看来，如果张先生非常中意这块土地，那就不妨采取第一种方法；如果觉得很难从这家不动产商手里得到这块土地，那就不妨采取第三种手段。还有，既然这家不动产商没有在约定的日子转交土地，那就是给张先生造成了损害，所以也不妨采用第二种方法。当然，这三种方法还可以综合在一起使用，这样可能效果更好些。

（株）エイチ·エム·コ—ポレ—ション会社协办

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