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日本的房东义务有哪些?

作者:未知 文章来源:AI 点击数21 更新时间:2025/2/27 20:17:25 文章录入:贯通日本语 责任编辑:贯通日本语

在日本做房东(大家主)需要履行一系列法律和合同规定的义务,以确保租赁关系的顺利进行并保护租户的权益。这些义务主要来源于《借地借家法》(日本租赁相关法律)、《民法典》以及租赁合同条款。以下是日本房东的具体义务详解:



1. 提供适宜居住的房屋


  • 法律依据:《民法典》第601条(賃貸借の定義)。

  • 义务内容
    • 房东必须确保房屋在交付时处于可正常居住的状态,符合基本生活需求(如水电燃气可用、无重大结构缺陷)。

    • 若房屋有隐蔽瑕疵(如漏水、白蚁),需在交付前修复或明确告知租户。


  • 实例
    • 交付前检查水管、电路、窗户是否正常,确保符合《建築基準法》的安全标准。


  • 注意
    • 若房屋不符合居住条件(如抗震性不足被地方政府认定为危险),租户可要求解除合同或赔偿。



2. 维护房屋的主要结构


  • 法律依据:《民法典》第606条(賃貸人の修繕義務)。

  • 义务内容
    • 房东负责修理房屋的主要结构和设施(如屋顶、墙体、地板、地基、管道),以保持房屋的正常使用状态。

    • 维修通常限于自然老化或不可抗力(如地震、台风)造成的损坏。


  • 例外
    • 租户故意或疏忽造成的损坏(如打破窗户)由租户承担。

    • 小修(如更换灯泡、修水龙头)通常由租户负责,需在合同中明确。


  • 实例
    • 屋顶漏水需房东出资修复(费用约10万-50万日元),但租户弄脏墙壁的清洁费由租户支付。



3. 确保租户的正常使用权


  • 法律依据:《借地借家法》第28条(強制立ち退き禁止)。

  • 义务内容
    • 房东不得随意干扰租户的居住权,如未经同意进入房屋或强迫搬离。

    • 若需收回房屋(如自住或重建),需提前6个月书面通知,且必须有“正当理由”(正当事由),如租户严重违约或房东自身急需。


  • 实例
    • 房东想卖房不能直接驱逐租户,需协商或等待合同到期。


  • 注意
    • 日本租户保护法律较强,强制驱逐需法院判决,程序复杂且耗时。



4. 遵守租赁合同条款


  • 义务内容
    • 房东必须履行合同约定的义务,如按时交付房屋、收取约定租金、不擅自更改条件。

    • 若约定提供家具或家电(如空调、洗衣机),需确保其可用性。


  • 实例
    • 合同约定每月1日收租,房东不得提前催款或随意涨租。


  • 注意
    • 日本普通租赁合同(2年)到期后自动续约,除非房东提前通知终止,否则不能随意结束租赁。



5. 处理法律与安全要求


  • 消防安全
    • 义务:安装并维护消防设施(如烟雾报警器、灭火器),符合《消防法》。

    • 实例:公寓每户需装烟雾报警器,定期检查(每年约1万日元/户)。


  • 抗震性
    • 若房屋为1981年前旧耐震基準,房东有义务告知租户潜在风险,严重危房可能需加固(费用约100万-500万日元)。


  • 民宿合规
    • 若出租为民宿,需按《住宅宿泊事業法》登记,限制经营180天/年,并确保邻里同意。


  • 实例
    • 未登记民宿被举报,房东可能面临罚款(最高100万日元)。



6. 退还押金(敷金)


  • 法律依据:《民法典》第622条(敷金の返還)。

  • 义务内容
    • 租户退租时,房东需退还押金(通常1-2个月租金),扣除合理费用(如未付租金、损坏修复费)。

    • 需提供费用明细,剩余部分及时返还。


  • 实例
    • 押金20万日元,修复地板5万日元,房东需退15万日元并说明扣款理由。


  • 注意
    • 日本习惯不退礼金(礼金),但押金退还常引发纠纷,建议保留照片和维修记录。



7. 支付相关费用(マンション特有)


  • 义务内容
    • 若出租公寓(マンション),房东需支付管理费(月1万-2万日元)和修缮储备金(月5千-2万日元),即使房屋空置。

    • 这些费用不可转嫁给租户,除非合同明确约定。


  • 实例
    • 东京公寓管理费1.5万/月,房东每年支出18万日元。



8. 告知“事故物件”


  • 义务内容
    • 若房屋为“事故物件”(自杀、他杀、孤独死),房东有义务向租户披露(告知義務),否则可能被诉欺诈。


  • 实例
    • 上一租户自杀,房东需在合同或看房时告知,否则租户可解约并索赔。


  • 注意
    • 事故物件租金通常低20%-50%,影响出租吸引力。



9. 应对租户违约或纠纷


  • 义务内容
    • 若租户拖欠租金或违反合同(如擅自转租),房东需通过法律途径解决,不能私自锁门或丢弃租户物品。

    • 可通过“内容証明郵便”(内容证明邮件)正式催告,若无效需诉诸法院。


  • 实例
    • 租户欠租3个月,房东需申请驱逐令(約6ヶ月,費用約50万日元)。



10. 文化与习惯义务


  • 尊重隐私
    • 未经同意不得随意进入房屋,即使需检查也需提前通知(通常1-2周)。


  • 邻里关系
    • 若租户扰民(如噪音),房东可能需出面协调,避免影响其他居民。



实例总结


  • 东京マンション出租(60平米,月租15万)
    • 交付前修好漏水(10万日元),每月支付管理费1.5万,租户退租退押金20万(扣5万维修)。


  • 大阪一戸建て(100平米,月租12万)
    • 修复屋顶(30万日元),告知地震风险,处理邻居投诉(租户噪音)。



注意事项与建议


  • 委托管理公司
    • 非居民或无日语能力者可委托物业公司(費用:租金5%-10%),代管维修、收租、纠纷。


  • 保险
    • 购买“賃貸住宅保険”(租赁住宅保险),覆盖火灾、租户滞纳等风险(年1万-5万日元)。


  • 合同明确
    • 详细约定维修分担、退租条件,避免纠纷。


  • 市场调研
    • 确保房屋 конкурентоспособный(竞争力),如翻新或靠近车站。



总结


日本房东义务包括提供宜居房屋、维护结构、保障使用权、遵守法律和合同、退还押金等。义务较多且租户保护严格,建议通过管理公司和保险降低风险。



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