在日本购房时，查阅房屋和土地的权属证明以及建筑登记信息是确保交易安全的关键步骤。以下是详细方法和操作流程：

1. 房屋和土地的权属证明（登記簿謄本）

（1）概念

• 登記簿謄本（登記事項証明書）：由法务局出具，记录土地或房屋的所有权、抵押权、地役权等权利状态。

• 分为两类：

  1. 土地登記事項証明書：土地所有权、面积、用途、抵押情况

  2. 建筑物登記事項証明書：房屋所有权、结构、楼层、登记面积、抵押情况

（2）查询方式

1. 前往管辖法务局（法務局）

   • 提供土地或房屋地址即可申请纸质或电子版

2. 网上申请（登記・供託オンライン申請システム）

   • 支持信用卡或银行支付费用，几天即可获取PDF版

3. 通过房地产仲介代办

   • 仲介通常会帮客户获取登記簿信息

（3）核查重点

• 所有权人是否与卖方一致

• 是否有抵押、地役权或权利争议

• 房屋或土地面积与实际情况是否一致

2. 建筑登记信息（建築確認・建築確認済証）

（1）概念

• 建築確認済証：由市区町村建筑主管部门出具，证明房屋设计与施工符合建筑基准法（耐震、防火、结构安全）。

• 建築確認台帳：登记建筑许可、用途、结构、层数等信息

（2）查询方式

1. 联系市区町村建築主管部门

   • 提供房屋地址即可查阅建築確認信息

   • 可了解房屋是否有合法增建或改造

2. 通过房地产仲介

   • 仲介通常会提供建築確認済証副本，供买方核对

3. 房屋检查结合

   • 结合实地检查，确认建筑结构和登记信息一致

（3）核查重点

• 建筑面积、楼层数是否与实际一致

• 房屋用途是否符合规定（住宅、商用、兼用）

• 是否存在未经许可的增建或改造

3. 操作流程建议

1. 确定房屋和土地地址

2. 向法务局申请登記簿謄本

   • 核对所有权、抵押权和登记面积

3. 向市区町村建築主管部门查建築確認信息

   • 核对建筑许可、结构、用途与实际房屋一致

4. 结合房屋仲介提供文件和实地检查

   • 对比合同、图纸和实物，确保无违规改建

5. 保存所有文件

   • 包括登記簿謄本、建築確認済証、仲介合同等

4. 风险提示

• 未登记增建：可能影响贷款审批、房屋保险及未来交易

• 产权不一致或有抵押：需要求卖方解决或解除交易

• 建筑登记信息与实物不符：可能存在安全隐患或违章问题