这是发生在上个世纪80年代末的一个非常具有代表性的案件，当时日本的不动产领域还有一些对外国人不利，甚至拒绝外国人租借的明示条件。这是日本法院对于以国籍、民族歧视为理由拒绝租借房屋的行为首次判断为"违法行为"的判决，意义非常重大。但是在法院判决中，并没有把设定"原则上限于具有日本国籍的人"的申请条件的行为判断为违法，而是判为"最初设定有歧视的申请条件，创造出任意的状况，进而根据由此而产生的歧视理由拒绝签订契约"，所以判定本案的申请条件为"歧视性申请条件"。

    但本案中，原告还根据民法提出"关于租借契约成立的申诉"，对于大阪市政府提出"无视国际人权公约等的不作为诉讼"，最终由于法庭回避了依据宪法人权保障条款、国际人权公约的审判，并未追究大阪市政府的责任。

    本案揭示了日本建筑业和不动产行业以"契约自由"为理由实行民族歧视情况的存在，在国际化的潮流中，为保障"自由居住权"向前迈进了一步。
 
案情简介
    大阪市内经营公司的在日韩国人B（43岁），于1989年1月16日，为其子有一个良好的升学环境而通过某房产介绍杂志的广告，至"皇家花园"公寓现地参观。随后，因该公寓有尚未借出的三房一厅，决定租借入住该公寓，并向房产商A公司的担当人员提出申请入住。此时，担当人员把《申请入居介绍》和《入居申请书》两份书面材料提供给了B。其中，《申请入居介绍》的申请条件中，有"原则上为拥有日本国籍者"和"提供住民票" （日本的户籍证明）的内容，所以，B提出了 "自己是外国人，是否可以入居"及"没有住民票，但有外国人登录证明，是否可以"的问题，向担当人员进行确认。担当人员做出了"没问题，明天起即可入住。"的回答。因此，B在《入居申请书》上填写了必要的内容，并按照担当人员的要求，支付了5万日元的定金。随后，在担当人员的指示下，于《重要事项说明书》（宅建法37条2项）上签名。但是，该说明书中有"在房东承诺后，支付定金"的条款。此时，担当人员确认了B支付17日以后的一个月的租金，并和保证金等在1月20日之前，一并付清。认为合同生效的B在回家之后，立即开始了搬家的准备，预约了搬家公司，并且购入了书架等物。但是，在17日，A社的担当人员致电B，表示"房东同意借出房屋，但由于您非日本人士，故管理公司C不同意您入住。"B随即提出了于合议事项不符的抗议，但18日，A公司的担当人员再次致电B，表示不能入住该房屋。B希望能联络房东，却被告知不能透露房东的电话号码。转而B联络了管理公司C。C表示，"皇家花园"的入住条件由房东和房产商A，管理公司C及B四方达成一致的协议方可。19日A公司致电B表示，基本可以入住"皇家花园"。但是20日，A公司又表示，因为无法让B入住，退还5万日元的定金。并且，说明"现在是因为房东同意而房东之子不同意，所以不能入住。"

    由于受到房东及A公司等的入居条件的差别待遇，B于1989年4月17日，向大阪地方法院提起诉讼。
 
审判情况
    原告主张：（1）确认租赁合同有效并履行。（2）对于房东，A社及大阪府的侵权行为，要求损害赔偿。

    理由：（1）房产公司A具有房东代理人的资格，故原告通过与房东代理人签署的合同应视为原告与房东之间的合同成立。即使A社为无权代理，但房东明知并且默认了A社收取定金及一个月的租金，所以，应当视为追认了代理行为的表见代理（民法109条）。再者，即使有权代理和表见代理都不成立，但房东因为种族歧视而拒绝与B订立合同，是滥用契约自由的行为，违反信用原则。对于认为合同成立的B而言，房东应当负有订立合同的义务。所以应视合同有效。

    （2）由于房东及A公司等在租借合同中设置了"原则上入住者为日本人"的种族歧视条款，又在必要证明中规定了必须是日本人才有的住民票，而且，房东和A公司拒绝B入住的理由是因为B为在日韩国人。房东和A公司并事实了这种入住歧视的差别待遇，而是原告遭受了明显的精神痛苦，故理应对原告进行损害赔偿。

而大阪府知事在本案中，没能根据"法律之下人人平等"（宪法14条）及相关的国际人权条约，宅建法的规定，对建筑业者进行监督，对业者以外的房东进行适当的指导。大阪府知事的这种怠慢行为，致使原告受到损害。故大阪府知事的不作为，是违法的。

被告主张：

（1）房东的主张

    房东将房屋一揽子租赁与原告经营的有限公司，承租人应为有限公司而非原告个人。故与原告个人间不存在合同关系。即使作为合同当事人，本事件中，房产商A社也只是中介结构，而并没有赋予A社代理权。A社所做的一切入居相关手续，房东皆不知情。

又因为，在意思自治的原则下，"把房屋出租于何人是房东的自由"，故并不负有必须对要约作出承诺的义务。

    关于 "原则上只让日本人入住"的入住条件及提供住民票等，与种族歧视没有关系。而是体现房东对入住者及入住条件的选择自由。而房东拒绝B入住的行为是履行不安抗辩的行为，即是一种对B是否具有履行合同的能力表示不安的行为，而非关系到种族歧视问题。

（2）A社的主张

    A社只是单纯的房屋中介，并没有代理权。任何关于A社与房东一起设置入居条件和拒绝B入居的共谋事实不存在。

（3）大阪府的主张

    宪法和国际公约中没有大阪府对此事件必须有直接作为的规定。《宅建法》第一条中"公平交易"的目的是维持和确保经济上的公平，而不包括由于"种族歧视而拒绝交易"的内容。 所以，大阪府不具有对A社在此问题上的监督指导权。即使如果作为行政指导，也是任意性的，协助性的，而非大阪府的法定责任。
 
 法院判决
    1、判决被告房东（父子）对B的侵权行为成立，连带赔偿26万7000日元及B已支付价款的相应利息。

    2、原告B与被告房东之间，租赁合同成立。

    3、被告A社及被告大阪府的侵权行为不成立。
 
 点评
    本案虽然最后判决金额并不大，但是对于在日本一般市民社会中，利用"契约自由"原则作为理由，以拒绝其他国籍人入住的情况来说，在本次判决中认定了此种行为是违法行为，其意义重大。

    本案判决原告胜诉的理由如下：

    １、房东没有积极直接和B进行交涉，故可以认为，中介人A社为房东的准代理人，履行缔结合同的行为。

    2、原告B和准代理人A社就合同的缔结进行了相当程度的交涉，故原告B有理由认为合同成立。

    3、没有证据支持被告房东的不履行行为是一种不安抗辩行为。根据房东看到原告B的入住申请书后而拒绝履行合同来判断，可以认为其是因原告B是在日韩国人而拒绝履行合同。不能提出合理的不履行合同义务的理由，则是违反了信用原则，而原告B因被告房东的违约行为遭受的损失，应由房东进行赔偿。

    对于此判决，笔者认为，在解释"公平交易"时回避了应当包涵的不得有种族歧视的立法本意，并且从1979年5月发生了类似事件后，大阪地方设置并实施了相关的听证度角度来看，所以，本案中A公司及大阪府对此事件没有责任的判决，不得不说是一种有缺陷的判决。而且，回避以宪法及国际人权公约来进行司法活动，是不利于保护宪法及基本人权的行为。但在本案的审理中，在私法领域内，首次认定了因国籍差别而拒绝履行租赁合同的行为是一种违法行为，毕竟足以可以说是废除种族差别待遇战斗的一种胜利。同时，也可以证明了，针对目前对于假借契约自由之名行种族歧视之实的行为无法有效进行规制的状况，所以有必要进行包括禁止入住差别待遇在内的一切种族差别待遇的立法活动。

    居住权作为一项基本人权，是"实现多民族共生社会"的不可欠缺的前提。期待通过这次的判决暴露出的入居差别待遇问题，在日外国人和日本人一起以此为共同课题，努力创造出一个"共生型社会"。