在日本租房合同中，“原状回復義務”（げんじょうかいふくぎむ，Genjō Kaifuku Gimu）意为“恢复原状义务”，是指租户在退房时有责任将房屋恢复到入住时的状态（原状）。这是租房合同中的常见条款，与押金退还和房屋维护密切相关。以下是详细解释：

1. “原状回復義務”的含义

• 基本定义：
  
  • 租户需将房屋归还时保持与入住时相同的状态，除去正常使用造成的自然损耗（経年劣化，けいねんれっか，Keinen Rekka）外。
  
  
  • 目的是确保房东接收的房屋可直接用于下一任租户，无需额外修缮。
  
  


• 法律依据：
  
  • 《民法》第621条规定，租户对因自己过失导致的房屋损坏负有修复责任。
  
  
  • 国土交通省的《原状回復をめぐるトラブルとガイドライン》（原状恢复相关纠纷和指南）进一步明确了责任划分。
  
  

2. 具体包括什么？

• 租户的责任：
  
  • 人为损坏：
    
    • 墙上的钉孔、地板严重划痕、烟渍、宠物抓痕等。
    
    
    • 示例：你用钉子挂画，退房时需修补墙面。
    
    
  
  
  • 清洁不彻底：
    
    • 未清理的油污、垃圾遗留、水槽污渍。
    
    
    • 示例：厨房油烟机脏污，需清洁或支付清洁费。
    
    
  
  
  • 设备损坏：
    
    • 因使用不当导致的空调、水龙头故障。
    
    
  
  


• 不包括的责任（房东承担）：
  
  • 自然老化：
    
    • 墙面轻微褪色、地板正常磨损、地毯因时间变旧。
    
    
    • 示例：住了5年后墙纸变黄，房东负责。
    
    
  
  
  • 设备寿命到期：
    
    • 空调、热水器超过使用年限自然坏掉。
    
    
  
  
  • 建筑结构问题：
    
    • 漏水、地震造成的裂缝。
    
    
  
  

3. 合同中的常见表述

• 典型条款：
  
  • “借主は退去時に原状回復義務を負う。”
    （租户在退房时负有恢复原状的义务。）
  
  
  • “原状回復費用は借主負担とする。”
    （恢复原状的费用由租户承担。）
  
  


• 附加说明：
  
  • “クリーニング代を敷金から控除する。”
    （清洁费从押金中扣除。）
  
  
  • “故意または過失による破損は借主が修復する。”
    （故意或过失造成的损坏由租户修复。）
  
  

4. 对租房者的影响

• 押金退还：
  
  • 未履行“原状回復義務”会导致押金被扣。
  
  
  • 示例：押金10万日元，清洁费3万+墙面修补2万，退还5万。
  
  


• 费用争议：
  
  • 房东可能将“自然磨损”算作租户责任，扣费过高。
  
  
  • 示例：地毯因5年老化变色，房东仍要求更换全套（5万日元）。
  
  


• 退房流程：
  
  • 退房时需与房东/中介一同检查房屋（立会い，たちあい），确认损坏和清洁状况。
  
  

5. 如何减少“原状回復”费用？

• 入住时记录：
  
  • 拍摄房屋照片（墙面、地板、设备），记录入住时的状态，避免退房时被冤扣。
  
  
  • 问中介：“入居時の状態を確認できますか？”（可以确认入住时的状态吗？）
  
  


• 日常维护：
  
  • 避免钉墙、使用家具垫保护地板。
  
  
  • 定期清洁，减少油污和污渍积累。
  
  


• 退房前准备：
  
  • 自行打扫：用清洁剂擦拭厨房、浴室，吸尘地毯。
  
  
  • 小修补：填补小钉孔（市售填缝剂约1000日元）、擦掉轻微污渍。
  
  


• 协商房东：
  
  • 若扣费不合理，说：“これは経年劣化だと思います。ガイドラインを確認していただけますか？”（我觉得这是自然磨损，能否参考指南？）
  
  
  • 引用国土交通省指南，强调正常磨损无需租户负责。
  
  

6. 常见争议与解决

• 清洁费（クリーニング代）：
  
  • 即使你打扫干净，合同常约定固定扣除（2-5万日元）。
  
  
  • 应对：问“クリーニング代は必ずかかりますか？”（清洁费是必须的吗？），若不合理可协商。
  
  


• 过度修复要求：
  
  • 房东可能要求更换整面壁纸（数万円），而非修补小块。
  
  
  • 应对：保留入住照片，证明损坏程度。
  
  


• 纠纷处理：
  
  • 若协商无果，联系“国民生活センター”（0570-064-370）或律师咨询。
  
  

7. 外国人需注意

• 语言障碍：
  
  • “原状回復”条款可能复杂，易误解。
  
  
  • 请中介解释：“原状回復義務について詳しく教えていただけますか？”（能详细说明恢复原状义务吗？）
  
  


• 文化差异：
  
  • 外国人可能不习惯“清洁费必扣”或“礼金不退”，需提前了解。
  
  


• 押金争议：
  
  • 因语言不通，外国人更易被多扣，需保留证据。
  
  

实际案例

• 东京1K：
  
  • 押金8万，退房时扣クリーニング代3万+地板划痕修补1万，退4万。
  
  


• 大阪老アパート：
  
  • 合同写“原状回復費用全額借主負担”，因墙面烟渍扣押金全额10万。
  
  

小贴士

• 合同审查：签约前确认“原状回復”范围。


• 记录证据：入住和退房拍照，留存沟通记录。


• 预算准备：预留2-5万日元作为清洁/修复费。

总结

“原状回復義務”是租户退房时需将房屋恢复到入住状态的义务，涉及人为损坏和清洁，但不包括自然磨损。提前记录、维护和协商能减少费用纠纷。