在日本租房时，你可能会碰到“入居審査”（にゅうきょしんさ，nyūkyo shinsa），也就是“入居审查”或“入住审查”。这是房东或中介对潜在租客进行的一套筛选流程，目的是确保你是个“靠谱”的租户。为什么有些房东要求这个？主要是因为日本的租房文化和房东的心态决定的，下面我详细解释一下。
什么是入居審査？
入居審査是房东（或管理公司）在你签合同前对你进行的背景调查，通常包括：
- 经济能力：确认你有稳定收入，能按时交房租。
- 身份信息：核实你的身份，比如在留资格（对外国人）、住民票、工作单位等。
- 信用和行为：看看你有没有不良记录（比如欠租史、犯罪记录），或者生活习惯会不会影响房子和邻居。
审查一般由中介负责，把你的材料递交给房东或管理公司，最终由房东决定通过与否。
为什么房东要求入居審査？
- 保护房东利益
日本的房子对房东来说是大笔投资，他们很怕遇到“问题租客”，比如欠租跑路、损坏房屋、扰邻被投诉。入居審査就像个“过滤器”，降低这些风险。如果租客付不出钱，房东追讨起来很麻烦，甚至得打官司，所以提前审查能省很多后顾之忧。 - 法律和文化背景
在日本，租房合同一旦签了，租客有很强的法律保护（借地借家法），房东很难随便赶人走。如果租了个不靠谱的人，房东可能被套牢好几年。加上日本文化重视“信頼”（信赖），房东觉得审查能找到值得信任的租客。 - 房屋类型和市场需求
- 高需求房源：在热门区域（比如东京23区）或条件好的房子（新楼、近车站），房东可选的人多，就会设入居審査挑出“优质租客”。
- 公寓大楼：如果是管理公司运营的大楼，審査还可能涉及邻里和谐，比如避免租给噪音大或不守规矩的人。
- 对外国人的额外警惕
如果你是外国人，房东可能会更严格。因为有些房东担心外国人突然回国、语言不通导致沟通问题，或者不熟悉日本的垃圾分类、生活规则，所以审查会更仔细。
入居審査都查什么？
- 收入证明：通常要求月收入是房租的3倍左右（比如房租7万，月收要21万以上）。得交給与明細（工资单）或源泉徴収票（年收入证明）。
- 工作情况：在职证明（在職証明書）或公司名片，证明你有稳定工作。学生可能需要学生证或存款证明。
- 身份材料：住民票、在留卡（外国人）、护照复印件等。
- 連帯保証人：如果需要保证人，保证人的收入和身份也会被审查。
- 其他：有时会问生活习惯（抽不抽烟、有没有宠物），或者查信用记录（有没有欠债或破产）。
通过审查的难度
- 容易的情况：有稳定工作、收入够高、日本人或永住者身份、没不良记录。
- 可能被拒的情况：自由职业者（収入不安定）、刚来日本没住民票、收入偏低、房东对外国人有偏见。
如果被拒怎么办？
审查没通过，通常中介不会细说原因（可能是房东不想租给外国人、觉得你收入不够、或者单纯看不上眼）。你可以：
- 换个房源试试（小房东或老房子可能审查松）。
- 用保証会社（保证公司）代替連帯保証人，增加可信度。
- 找“外国人OK”或“審査緩い”（审查宽松）的物件。
小例子
我有个朋友在大阪找房，月收20万，房租6万，材料都齐了，结果还是被拒。后来中介悄悄说房东觉得他“刚换工作不够稳定”。他换了个小房东的房子，审查就过了。所以审查有时也看房东的主观判断。
总结
入居審査是房东确认你“人靠谱、钱够用”的手段，尤其在竞争激烈或房东保守的情况下更常见。对外国人来说，准备好材料、找个靠谱中介能提高通过率。
