在日本做房东（大家主）需要履行一系列法律和合同规定的义务，以确保租赁关系的顺利进行并保护租户的权益。这些义务主要来源于《借地借家法》（日本租赁相关法律）、《民法典》以及租赁合同条款。以下是日本房东的具体义务详解：

1. 提供适宜居住的房屋

• 法律依据：《民法典》第601条（賃貸借の定義）。


• 义务内容：
  
  • 房东必须确保房屋在交付时处于可正常居住的状态，符合基本生活需求（如水电燃气可用、无重大结构缺陷）。
  
  
  • 若房屋有隐蔽瑕疵（如漏水、白蚁），需在交付前修复或明确告知租户。
  
  


• 实例：
  
  • 交付前检查水管、电路、窗户是否正常，确保符合《建築基準法》的安全标准。
  
  


• 注意：
  
  • 若房屋不符合居住条件（如抗震性不足被地方政府认定为危险），租户可要求解除合同或赔偿。
  
  

2. 维护房屋的主要结构

• 法律依据：《民法典》第606条（賃貸人の修繕義務）。


• 义务内容：
  
  • 房东负责修理房屋的主要结构和设施（如屋顶、墙体、地板、地基、管道），以保持房屋的正常使用状态。
  
  
  • 维修通常限于自然老化或不可抗力（如地震、台风）造成的损坏。
  
  


• 例外：
  
  • 租户故意或疏忽造成的损坏（如打破窗户）由租户承担。
  
  
  • 小修（如更换灯泡、修水龙头）通常由租户负责，需在合同中明确。
  
  


• 实例：
  
  • 屋顶漏水需房东出资修复（费用约10万-50万日元），但租户弄脏墙壁的清洁费由租户支付。
  
  

3. 确保租户的正常使用权

• 法律依据：《借地借家法》第28条（強制立ち退き禁止）。


• 义务内容：
  
  • 房东不得随意干扰租户的居住权，如未经同意进入房屋或强迫搬离。
  
  
  • 若需收回房屋（如自住或重建），需提前6个月书面通知，且必须有“正当理由”（正当事由），如租户严重违约或房东自身急需。
  
  


• 实例：
  
  • 房东想卖房不能直接驱逐租户，需协商或等待合同到期。
  
  


• 注意：
  
  • 日本租户保护法律较强，强制驱逐需法院判决，程序复杂且耗时。
  
  

4. 遵守租赁合同条款

• 义务内容：
  
  • 房东必须履行合同约定的义务，如按时交付房屋、收取约定租金、不擅自更改条件。
  
  
  • 若约定提供家具或家电（如空调、洗衣机），需确保其可用性。
  
  


• 实例：
  
  • 合同约定每月1日收租，房东不得提前催款或随意涨租。
  
  


• 注意：
  
  • 日本普通租赁合同（2年）到期后自动续约，除非房东提前通知终止，否则不能随意结束租赁。
  
  

5. 处理法律与安全要求

• 消防安全：
  
  • 义务：安装并维护消防设施（如烟雾报警器、灭火器），符合《消防法》。
  
  
  • 实例：公寓每户需装烟雾报警器，定期检查（每年约1万日元/户）。
  
  


• 抗震性：
  
  • 若房屋为1981年前旧耐震基準，房东有义务告知租户潜在风险，严重危房可能需加固（费用约100万-500万日元）。
  
  


• 民宿合规：
  
  • 若出租为民宿，需按《住宅宿泊事業法》登记，限制经营180天/年，并确保邻里同意。
  
  


• 实例：
  
  • 未登记民宿被举报，房东可能面临罚款（最高100万日元）。
  
  

6. 退还押金（敷金）

• 法律依据：《民法典》第622条（敷金の返還）。


• 义务内容：
  
  • 租户退租时，房东需退还押金（通常1-2个月租金），扣除合理费用（如未付租金、损坏修复费）。
  
  
  • 需提供费用明细，剩余部分及时返还。
  
  


• 实例：
  
  • 押金20万日元，修复地板5万日元，房东需退15万日元并说明扣款理由。
  
  


• 注意：
  
  • 日本习惯不退礼金（礼金），但押金退还常引发纠纷，建议保留照片和维修记录。
  
  

7. 支付相关费用（マンション特有）

• 义务内容：
  
  • 若出租公寓（マンション），房东需支付管理费（月1万-2万日元）和修缮储备金（月5千-2万日元），即使房屋空置。
  
  
  • 这些费用不可转嫁给租户，除非合同明确约定。
  
  


• 实例：
  
  • 东京公寓管理费1.5万/月，房东每年支出18万日元。
  
  

8. 告知“事故物件”

• 义务内容：
  
  • 若房屋为“事故物件”（自杀、他杀、孤独死），房东有义务向租户披露（告知義務），否则可能被诉欺诈。
  
  


• 实例：
  
  • 上一租户自杀，房东需在合同或看房时告知，否则租户可解约并索赔。
  
  


• 注意：
  
  • 事故物件租金通常低20%-50%，影响出租吸引力。
  
  

9. 应对租户违约或纠纷

• 义务内容：
  
  • 若租户拖欠租金或违反合同（如擅自转租），房东需通过法律途径解决，不能私自锁门或丢弃租户物品。
  
  
  • 可通过“内容証明郵便”（内容证明邮件）正式催告，若无效需诉诸法院。
  
  


• 实例：
  
  • 租户欠租3个月，房东需申请驱逐令（約6ヶ月，費用約50万日元）。
  
  

10. 文化与习惯义务

• 尊重隐私：
  
  • 未经同意不得随意进入房屋，即使需检查也需提前通知（通常1-2周）。
  
  


• 邻里关系：
  
  • 若租户扰民（如噪音），房东可能需出面协调，避免影响其他居民。
  
  

实例总结

• 东京マンション出租（60平米，月租15万）：
  
  • 交付前修好漏水（10万日元），每月支付管理费1.5万，租户退租退押金20万（扣5万维修）。
  
  


• 大阪一戸建て（100平米，月租12万）：
  
  • 修复屋顶（30万日元），告知地震风险，处理邻居投诉（租户噪音）。
  
  

注意事项与建议

• 委托管理公司：
  
  • 非居民或无日语能力者可委托物业公司（費用：租金5%-10%），代管维修、收租、纠纷。
  
  


• 保险：
  
  • 购买“賃貸住宅保険”（租赁住宅保险），覆盖火灾、租户滞纳等风险（年1万-5万日元）。
  
  


• 合同明确：
  
  • 详细约定维修分担、退租条件，避免纠纷。
  
  


• 市场调研：
  
  • 确保房屋 конкурентоспособный（竞争力），如翻新或靠近车站。
  
  

总结

日本房东义务包括提供宜居房屋、维护结构、保障使用权、遵守法律和合同、退还押金等。义务较多且租户保护严格，建议通过管理公司和保险降低风险。