在日本购房时，确认房屋是否存在违章建筑或违规改造非常重要，因为这些问题不仅可能影响房屋安全，也可能影响产权登记和未来交易。以下是详细方法和注意事项：

1. 查阅官方文件

（1）建筑确认书（建築確認済証）

• 作用：证明房屋的建筑设计经过当地政府审批，符合建筑基准法。

• 核查重点：

  • 建筑面积、层数与实际房屋是否一致

  • 建筑用途、结构类型

• 异常提示：如果实际建筑面积大于建确认书登记面积，可能存在违规扩建

（2）房屋登记簿（登記簿謄本）

• 作用：显示房屋登记面积、土地用途、所有权及抵押权等。

• 核查重点：

  • 实际建筑面积是否与登记面积一致

  • 是否存在未经登记的附属建筑（小屋、车库、阳台等）

2. 实地观察与调查

（1）外观与结构检查

• 核对实际建筑与官方批准图纸是否一致

• 注意增建、楼层加高、阳台封闭、屋顶改造等是否有施工痕迹

（2）邻里和社区信息

• 咨询周边居民或自治会，了解房屋历史和改建情况

• 检查是否有投诉或处罚记录

3. 通过仲介或专业人士确认

（1）宅建士（不动产交易士）

• 有权查阅建筑许可和登记文件

• 可以核对是否存在未经许可的扩建或改造

（2）房屋检查（ホームインスペクション）

• 检查结构安全和施工痕迹

• 可发现墙体加建、非官方改造的隐蔽问题

4. 法律与合同保护

（1）合同条款

• 二手房合同通常包含瑕疵担保（欠陥担保責任）

• 卖方需如实告知已知违规改造，否则承担赔偿责任

（2）注意事项

• 未取得建築確認或许可的增建：可能被政府要求拆除或罚款

• 贷款影响：银行可能拒绝对违规建筑发放抵押贷款

5. 实际操作建议

1. 购房前核查建築確認書和房屋登记簿

2. 实地观察房屋结构，对照官方文件

3. 委托专业人士或仲介确认改建历史

4. 合同中明确卖方声明，保证不存在违规建筑

5. 关注贷款和保险政策，避免违规建筑带来风险