在日本租房时，如果房东 突然提出涨租或不续约，外国人应理性应对，保护自身权益。以下是详细建议：

1. 了解法律规定

1. 涨租限制

   • 《借地借家法》规定：房东 不能随意大幅提高租金

   • 提涨幅度必须合理，一般不能超过市场租金水平

   • 房东必须提前通知（通常至少1～2个月）

2. 不续约限制

   • 房东需有正当理由才能拒绝续约

   • 正当理由示例：

     • 房屋急需自用

     • 租客严重违反合同（迟缴租金、破坏房屋）

   • 如果无正当理由，租客可以申请继续居住

2. 应对涨租

1. 确认涨幅是否合理

   • 调查周边同类房屋租金

   • 涨幅明显高于市场，可与房东协商

2. 协商方法

   • 提出租金谈判：请求维持原租金或小幅上涨

   • 提供支付能力证明（收入、银行流水）增强说服力

3. 保证公司介入

   • 如果租赁合同使用保证公司，可请求中介协助协商

3. 应对不续约

1. 确认房东理由是否合法

   • 房东提出的“不续约理由”是否符合《借地借家法》规定

   • 无合法理由的拒绝续约可能违法

2. 寻求第三方调解

   • 地方住宅纠纷调解委员会（住宅紛争処理支援センター）可介入

   • 消费者生活中心（消費生活センター）也可提供咨询

3. 法律途径

   • 必要时可通过民事诉讼或少额诉讼要求继续租住或赔偿

   • 提前收集合同、支付记录、照片等证据

4. 外国租客注意事项

• 在留卡有效期：确保签约续约期间有效

• 语言沟通：与房东或中介沟通时，如有日语障碍，可请翻译或中介协助

• 签署书面协议：所有涨租或续约协商结果应有书面确认

5. 总结应对流程

1. 确认房东要求：涨租或不续约

2. 核对合同和法律规定：涨幅合理性、续约权利

3. 协商：与房东或中介沟通，争取合理条件

4. 第三方调解：住宅纠纷调解委员会、消费者中心

5. 法律途径：如有必要，可采取民事诉讼