案情回放

在日华人张某2003年1月30日与某开发商签订了《天津市商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定，开发商应当于2003年6月30日前将商品房交付张某。如逾期交付商品房超过30日，张某有权向开发商追究已付款利息（利息自应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算）。并且开发商还应当向张某支付日万分之五的迟延交房违约金。

合同签订后张某按合同约定付清了全部购房款51万元，但是开发商始终未向张某交付商品房。张某多次交涉未果。

2004年10月30日，张某向法院起诉要求开发商支付迟延交房违约利息 36234元和迟延交房违约金127108元，并且继续履行合同。开发商答辩认为，本案合同约定违约金过分高于张某的损失，请求法院依据《合同法》第114条第二款的规定对违约金数额进行调整。

此案经调解结案，开发商一次性向张某赔偿12万元。

业者释案

一、本案张某主张的违约金系“迟延履行”违约金，而非一般违约金。

所谓“迟延履行”违约金是指合同一方当事人迟延履行合同义务而承担的合同违约金。

所谓一般违约金是指除“迟延履行”违约金外，合同一方当事人不履行合同义务和履行合同义务不符合合同约定而应承担的违约金。

中国《合同法》第114条第三款规定“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”

二、迟延履行违约金是典型的“惩罚性违约金”，而非“补偿性违约金”。

所谓“补偿性”违约金是指依据《合同法》第113条第一款的规定，合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定而应当承担的违约金。“补偿性”违约金的数额应当相当于因违约所造成的损失数额，如果违约金数额过分高于损失，可以请求法院和仲裁机构依据公平原则对违约金数额适当调整。

所谓“惩罚性”违约金是一方当事人迟延履行合同义务时，应向对方支付违约金，造成损失的，还要赔偿全部损失。根据《合同法》第114条第3款规定的迟延履行违约金即属惩罚性违约金。惩罚性违约金的支付不以违约损失为前提，有损失的，除支付违约金外，损失另行赔偿；没有损失的，违约金照付不误。

三、惩罚性违约金的适用，与实际损失无关，法院不能根据实际损失来调整违约金的数额。

合同法第114条规定了合同违约金的法律制度。从其逻辑关系来看，是以补偿性违约金为原则，以惩罚性违约金为例外的。该条第三款专门作出特别规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这一规定直接可以显示出，惩罚性违约金绝非损失赔偿额的预定，债权人除可以请求违约金外，还可请求本来的约定给付（继续履行债务）或代替给付的损失赔偿（填补赔偿）。

须要注意的是，此处的“就迟延履行约定违约金”应当解释为针对迟延履行的纯粹的惩罚性违约金。法律在这里允许惩罚性违约金。

因而在债务人迟延履行的情况下，债权人在享有惩罚性违约金请求权的同时，还可以主张履行请求权，如果因债务迟延履行受到损害，则仍然有权请求赔偿损失（迟延赔偿）。因此，就惩罚性违约金而言，由于并非为损失赔偿，所以违约金的发生不以损失的发生为必要，无需举证损失。更不能依据实际损失的多少，对违约金的数额进行调整。

所以，张某主张的迟延交房违约利息和迟延交房违约金，应当得到人民法院的支持。

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