案情回放

千叶读者李先生来电咨询说：他去年11月回中国海南准备购房，当时预交了两万元的定金，但在签合同时，由于某些原因没有与开发商达成购房协议，李先生就要求开发商退定金。开发商考虑后也表示同意退还定金，但却提出定金能退却不能马上就退，前提是要先等李先生的这套房子卖出后，再给李先生退其所交纳的定金。李先生对此不解，想问一下开发商的做法有依据吗？

业者释案

定金的作用只是来约束单方违约行为的，如果有一方违约就应适用定金罚责来追究这一方违约责任，同样如果是双方的原因造成约定目的不能实现的，对任何一方均不能适用定金罚责追究违约责任。

本案中，李先生与开发商签订合同的目的不能实现，是双方的原因造成的，不能适用定金罚责来约束属于弱势群体的买受人。在合同条款不能达成一致时，李先生完全有理由要回定金。所以李先生应当依据中国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“如果因当事人单方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”来主张定金罚责不应对自己适用，因为开发商对合同不能签订也有同样的责任。

其次，李先生还可以查看一下开发商的相关资质及楼盘五证是否齐全、是否合法、是否有效。如果有证件不齐全或证件过期的情形，李先生可以避开定金罚责的使用，而通过民法的相关规定要回定金。

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