案情回放

某商贸公司自1997年2月起与王某签订为期6年的房屋租赁合同后，一直承租着王某的90余平方米门面房用于开展业务。合同到期后，双方虽未续签新的合同，但商贸公司仍向王某交纳租金，王某也未提出异议。2004年2月，王某欲赴日本留学，故发出对外出售门面房的公告，要求欲购者报名登记。3月，建材公司提交了购买现承租门面房的申请，并向王某交纳了竞标保证金。4月，王某再次通知有意购房者有权参与竞买，开标时由出价最高者中标。在4月的竞卖中，商贸公司每平方米5800元的报价不敌张女士的每平方米6050元的报价。同月，王某与张女士到房管部门办理了房屋产权过户手续。

看到这个结局，商贸公司不干了，以其未能在同等条件下享有房屋优先购买权为由，将产权人王某与买受人张女士告上了法庭，要求确认这一买卖无效，并由自己按张女士的价格买下房屋。

业者释案

对于此案，法院极可能判决王某与张女士签订的房屋买卖协议无效。原因如下：首先，商贸公司和王某签订的房屋租赁合同是真实有效的，这是前提。合同期届满，双方虽未续签书面合同，但商贸公司仍使用租赁房屋并缴纳租金，故双方租赁关系继续有效。当王某决定出售该房时，应依法提前三个月将售房事宜告知承租人。本案中，房屋售价形成于竞价结果确定之时，故合同法规定的“合理时间”和民法通则贯彻意见规定的“三个月”均应以中标价产生后起算。也就是说，王某并未提前三个月将售房事宜告知商贸公司。

其次，王某采用密写报价方式竞卖房屋，属程序不当，对承租人商贸公司而言，不能视为“同等条件”。商贸公司参与竞价和其起诉前的行为不能认定商贸公司已放弃优先购买权，相反，商贸公司以诉讼方式明确表示其主张该权利的意愿。王某与张女士签订购房合同及产权过户行为，因侵害商贸公司享有的优先购买权，所以认定无效。

对于商贸公司提出以相同价格购买房屋的要求，估计法院不会予以支持。这是因为合同无效并不等于商贸公司当然与王某建立房屋买卖合同。

法律仅规定承租人享有优先购买权，当出租人未按规定将房屋优先出售给承租人时，承租人有权请求人民法院宣告合同无效。此不仅是合同行为的无效，更延伸至合同内容的无效。同时，王某与张女士所签的合同无效后，商贸公司并不能当然取得原合同中买受人的地位，即商贸公司并不能简单地将无效合同中买受人张女士的权利义务取而代之。对于相关约定，仍应由出租人与承租人形成合意，新合同方能成立。

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