读者咨询

王女士与某房地产开发有限责任公司(下称开发商)签订了《商品房买卖合同》。该合同约定：(1)王女士购买开发商销售的XX园三期房屋一套。(2)该房屋交付日期为2005年3月31日。合同签订后，王女士向开发商支付购房款合计106万元，其余30万元房款采取公积金贷款方式支付。但此后开发商一直未办理预售登记备案手续，王女士因此也无法办理公积金贷款手续。2005年4月10日，开发商办理了预售登记手续，仍未交付房屋。后王女士开始办理公积金贷款手续时发现开发商早已将房屋抵押给了银行， 王女士仍无法获得公积金贷款。2005年7月，开发商向业主发放入住通知，称逾期交房为非典造成的，属不可抗力，不承担任何违约责任，同时以王女士公积金贷款未到为由拒绝交付房屋。王女士咨询：

1.开发商在售楼时未将房屋抵押的事实告诉对方，应承担什么责任？

2.开发商称逾期交房是因为不可抗力，不承担违约责任是否有法律依据？

3.目前的情况王女士有哪些权利，可以获得哪些赔偿？

业者释案

2003年6月1日起最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》开始实施，王女士的情况应该可以适用这一司法解释。

首先，关于开发商未告知所售房屋已经抵押的事实，应承担什么样的法律责任问题。根据《担保法》的有关规定，“抵押期间，抵押人应当告知受让人转让物已经抵押的事实，未告知的，转让行为无效”。根据这一规定，王女士与开发商订立的购房合同可以认定无效，王女士可以要求开发商返还已支付的购房款、利息，并可要求赔偿损失。关于赔偿损失，除购房人遭受的实际损失外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了惩罚性赔偿责任：“订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，“致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿责任”，即可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这一规定，可以更好地保护购房人的利益。

其次，关于不可抗力的认定问题。不可抗力的认定应严格依据法律和合同约定。非典是否属于不可抗力应由有关部门认定，开发商自己无权认定。而且，即使被认定为不可抗力，也应按购房合同约定执行。“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。”如果开发商没有履行以上合同约定，应承担相应的违约责任。

再次,关于此种情形下购房人的权利。如果王女士对所购房屋不满意,对开发商的诚信没有信心,不愿继续履行合同,可以选择退房,要求开发商赔偿已付购房款,支付利息,赔偿已遭受的实际损失,此外,并可要求开发商承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿责任。如果王女士愿意继续履行合同,可要求开发商继续履行合同,交付房屋,并按合同约定支付逾期交房的违约金。

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