案件回放

从6月1日起，中国颁布了二手房新的交易规则：对购买住房不足5年转手交易的，销售时按个人取得的售房收入全额征收营业税。该条款对欲转让二手房的房主无疑产生了很大的震动。

某房屋中介公司的业务员小黄今年5月刚办理了一笔总价130万元的二手房买卖业务，房主的房产证到今年7月就满两年了。买卖双方在他们公司的主持下签订了合同，约定在合同签订后70日内再办理过户手续。现在，国家出台了新政策，房主需交6万多元的营业税。房主希望买主承担一半营业税，否则他就拒绝过户并撕毁合同。但买主一分钱也不想多掏。

新规出台之前，许多购买了二手房不足两年的房主为避营业税，往往与买方签订先付款交房，待两年期满后再办过户的合同。新规出台之后，这些买卖双方都面临着一个新问题，那就是一大笔营业税谁出？卖主肯定想把营业税转嫁到买主身上。而如果买主不同意，卖主能以新政策出台是不可抗力为由撕毁合同吗？

业者释案

如果买卖双方在签订的合同中没有出现“为规避税收”这样的违法字眼，而只是约定一段时间后过户，则该合同不违反法律规定，是合法有效的。

当国家出台新政策后，买卖双方的目的就落空了，这时产生了分歧。在双方不能就修改合同达成一致的情况下，该合同应继续履行。卖主不能以新政策出台是不可抗力为由主张合同无效。

因为营业税是针对卖主征收的，新的税收政策并不能导致合同无法履行或对合同产生重大影响，只不过是卖主多交了税，所以国家出台新政策不是不可抗力。

即使卖主因为交营业税而没有在二手房买卖中赚到钱，也不能撕毁合同，因为这是逾期过户带来的风险，这种风险只能由卖主承担。

卖主如果不按期过户，买主可以以合同违约为由将其诉到法院。如果卖主在败诉后仍不过户，法院还可强制执行。

可见，双方为避税签订的这种逾期过户合同对于双方来说都有风险。

（株）エイチ·エム·コ—ポレ—ション会社协办

咨询电话：03-5911-6667

携带电话：090-2530-9974（中文）