在日本购房时，确保房屋权利清晰、没有抵押或债务纠纷，是非常重要的环节。通常通过法律手续与登记制度来确认，具体如下：

一、查询房屋登记信息（登記簿 / 登記事項証明書）

1. 登記事項証明書（不動産登記簿謄本）

   • 由法務局（日本相当于不动产登记机关）出具

   • 内容包括：

     • 所有权人（登記名義人）

     • 土地或建筑物的面积、用途

     • 抵押权或质押权情况

     • 其他限制（地役权、使用限制等）

2. 确认重点：

   • 所有权是否为卖方名下

   • 是否有抵押贷款（銀行抵当権）

   • 是否有法律纠纷或第三方权利

在签合同前，一般由中介或司法书士代为查询，以确保买方安全。

二、抵押权（抵当権）的确认

1. 抵当権登记

   • 在日本，房屋抵押必须在法务局登记，才具有对抗第三方效力

   • 查询登记簿即可看到是否有抵押

   • 如果有抵押，需要卖方在交房前解除抵押（銀行出具抵押权解除证明）

2. 解除方式：

   • 卖方使用贷款结清证明（残债清偿证明）去银行解除抵押

   • 由司法书士办理登记变更

三、债务纠纷或第三方权利

1. 地役权、借地权

   • 影响土地使用的权利，需要在登记簿中确认

2. 租赁权/承租权

   • 如果房屋是出租房或共有权，需要明确合同关系

3. 法律纠纷

   • 可以委托中介或律师查阅法院登记或民事记录

四、实务操作建议

1. 使用中介或司法书士

   • 法务局登记查询由专业人士操作最安全

2. 交房前办理抵押权解除

   • 确保房屋在交割时无抵押、权利清晰

3. 合同条款中加入权利保证

   • 例如：“卖方保证房屋无抵押、债务纠纷，如有问题由卖方负责”

五、总结

核心原则：在日本购房，登记制度透明可靠，只要通过法务局登记簿查询和交房前解除抵押，就能最大程度保证房屋权利清晰、安全交易。