在日本买房时，了解土地用途和建筑限制非常重要，因为这些直接影响你能建什么、能否改建、房屋高度、容积率等，从而影响房屋价值和未来使用。下面详细说明：

1. 土地用途（用途地域／ゆうとちいき）

定义

• 日本城市规划将土地划分为不同用途，以控制建筑类型和密度。

• 常见用途地域：

💡 注意：住宅区通常安静、安全，但商业区或工业区可能噪音大、交通繁忙。

2. 建筑限制

日本对每块土地有多种限制：

1. 建蔽率（建ぺい率）

   • 表示建筑占地面积的比例上限。

   • 公式：建筑占地面积 ≤ 土地面积 × 建蔽率

   • 例：土地100㎡，建蔽率50%，建筑占地面积 ≤ 50㎡

2. 容积率（容積率）

   • 表示建筑总楼面积与土地面积的比例上限。

   • 公式：总楼层面积 ≤ 土地面积 × 容积率

   • 例：土地100㎡，容积率200%，总楼面积 ≤ 200㎡

3. 高度限制（高さ制限）

   • 控制建筑高度，防止影响日照和景观。

   • 例如：10m、12m、31m等限制

4. 日影/日照限制（斜線制限・日影規制）

   • 防止建筑遮挡邻居阳光

   • 住宅区尤其严格

5. 防火/防灾限制（防火地域・準防火地域）

   • 决定可使用材料和建筑防火等级

3. 如何查询土地用途和建筑限制

3-1. 自治体网站（市区町村の都市計画情報）

• 多数市区町村提供 用途地域、建蔽率、容积率、防火等级等信息。

• 搜索关键词：[市名] + 用途地域 + 都市計画マップ

3-2. 房产中介提供信息

• 中介会在房产说明书（重要事項説明書）中注明：

  • 用途地域（第一種住居地域等）

  • 建蔽率/容积率

  • 高度限制、防火限制

3-3. 实地确认

• 可向市役所（区役所）的都市計画課/建築課申请土地查询

• 查询“都市計画図”或“公図”获取精确信息

4. 购房建议

1. 购地自建房：

   • 必须严格了解用途和建蔽率、容积率，否则设计方案可能无法审批。

2. 购买二手房或公寓：

   • 用途和限制影响未来改建或加建可能性。

3. 考虑周边环境：

   • 用途地域影响生活环境（商业区噪音大，低层住宅区安静）。

4. 咨询专业人士：

   • 房产中介、建筑师或司法书士可帮助确认限制内容，避免购房后无法改建或扩建。

💡 总结：

• 用途地域+建蔽率+容积率+高度限制是日本购房必查信息。

• 查询途径：市役所都市計画課、房产说明书、中介资料、网络地图（都市計画マップ）。

• 不同用途地域决定房屋使用类型、改建可能性和价值。