阅读提示：为维持增长及税收，此前日本经济界曾建议大规模引进移民。但日本真会成为移民国家吗？从目前看很难，因为一个高龄化的日本，社会思想日趋保守，国民很难习惯吸收大量不同文化的外国人做邻居。

刘 迪

不久前，一中国留学生兴冲冲对我说，她买房了。那是一套二手公寓，“才花2000多万日元”。那里距离新宿很近，交通便利。她说，她国内的老爸直喊，真太便宜了，非让她再买一套不可。其实，这学生，因在日本没工作，银行不会给她贷款。尽管如此，她不差钱，一次支付。

经历房价轮番上涨、雾霾、食品污染的国人，近来突然把目光投向东邻，最近一年，不少朋友来日本小住，顺便看房、买房。但是，对于中国人在日购房热情，日本人冷眼旁观，不为所动。这也难怪，现在日本中坚层，都对20多年前那场泡沫的惨烈记忆犹新，你讲上面的故事，他们笑笑，不以为然。

国人在日购房有几个特点。一是喜欢海景房，“3·11”地震后，东京附近许多海景房的日本居民撤退，前来接盘的多是中国人。另外就是喜欢银座、新宿这样繁华地段。而且，对装修非常考究，喜欢“高大上”。当然对日本人来说，这样的地段、装修价格不菲，但投资者参照系是中国。有一不动产中介商说，国人在日买房，如买白菜。

面对蜂拥而至的中国土豪，日本不动产商采取了种种优惠，不但介绍“物件”，而且陪吃陪玩，有的还雇了懂中文的雇员。他们主要服务对象并非在日华人，而是中国国内土豪。

人说“爱情始于憧憬，终于熟知”，其实人们对日本住房热情也是如此。表面看日本房价较中国便宜，但这种体系从长计议，先“引君入瓮”。首先房子买下后，大多不能增值，甚至也不保值。如地段不太好，买入后想脱手，价格立跌许多。此外，你要交纳不动产交易税、固定资产税、遗产税等等。更重要的是，日本空房率实在太高，你想出租，除非地段很好，或狠心降价，否则无法如愿。目前，东京这样的大城市，很多在此定居的华人都想把手中房子脱手。最近，有两人先后向我兜售他们东京的双层别墅，价格都很便宜。这正应验了那句话“城里的人想出去，城外的人想进来”。

在日买房的国人，有两种情况。一是喜欢日本环境，考虑退休后到这里养老。另一种则是准备投资。前者的问题是，是否能取得日本长期居留资格。即便取得在日居留签证，如不懂日语，久居、就医就会感到厌烦，对于投资者，日本房产少有升值空间，能否成功出租，出租收入可否填补维修费用，这些都要认真考虑。前面说的两位朋友，因无法找到租客，只得“忍痛割爱”。

为什么租客如此难寻？据统计，2013年10月时，日本民居总数为6063万套，其中空房为820万套，在东京这种特大城市，空房率更高过全国平均水平。日本迅速高龄化，2050年时，日本人口将比目前减少1/4，且届时日本人口中的40%超过65岁。同时，日本房屋供给仍不断增加，例如2013年东京都新竣工出租房增加了10%。上述因素，购房者都要考虑。

当然，也有投资成功的例子。例如有一中国人，他在埼玉县“日本铁道”车站附近买了4套小户型二手房，每套500万日元左右即25万人民币，每套月租金可得5万日元。其实日本许多工薪族，每月收入也只有20万日元。对上述这个投资者来说，这个收入实在不坏。

在日本，有大量住房没有进入流通，因为主人无力装修。最近，日本政府实施一个新法，即《日本闲置住房的特别措施法》。根据法律，日本地方政府可建议、命令将对治安及防灾造成问题的空房所有者对房屋修缮或拆除。今后，不排除有人拆掉住房，但更多的人会咬牙卖掉房子，或装修出租。如此更多房屋将进入流通市场。

日本人口正以每年20万以上的速度减少，到2030年以后，则每年减少100万。为维持增长及税收，此前日本经济界曾建议大规模引进移民。但日本真会成为移民国家吗？从目前看很难，因为一个高龄化的日本，社会思想日趋保守，国民很难习惯吸收大量不同文化的外国人做邻居。