在日本买房时，确认房屋产权和土地权属是非常重要的环节，因为它关系到买方的合法所有权和未来使用权。以下是详细说明：

1. 房屋与土地权属类型

1. 房屋（建物）

   • 日本的房屋产权一般分为：

     • 所有権（所有权）：房屋的完全所有权

     • 借地権（借地权）：房屋属于你，但土地属于他人，需要支付地租（常见于老房子）

2. 土地（土地）

   • 土地权属类型主要有：

     • 所有権（所有权）：土地归你所有，可自由使用、出售

     • 借地権（地上权/租地权）：土地归他人所有，通常有固定年限（30~50年），期满需续约或支付更新费用

2. 确认房屋产权的方法

1. 查看房产登记（登記簿謄本／登記事項証明書）

   • 登记簿是日本官方记录，包括房屋和土地的所有权、抵押权、限制事项等

   • 可以通过法务局（法務局）申请取得

   • 核对信息：

     • 所有者姓名与卖方是否一致

     • 房屋面积、结构、建造年份

     • 抵押权、担保权是否存在

2. 司法书士确认

   • 在过户时，通常由司法书士负责核查房屋和土地登记

   • 确认产权清晰、无纠纷、无抵押或权利限制

3. 确认土地权属的方法

1. 土地登记（登記事項証明書）

   • 包含土地所有权、地目（土地用途）、地役权（通行权等）

   • 核对卖方是否拥有所有权

   • 注意是否有地役权、共有权或租赁权限制

2. 地籍图（地図／公図）与测量图（測量図）

   • 核实土地边界和实际面积

   • 避免买到与登记不符或有争议的土地

3. 土地使用限制

   • 检查地方自治体的用途区域（住宅区、商业区等）、建筑限制（建蔽率、容积率）

   • 确认未来改建或增建的可行性

4. 注意事项

• 抵押贷款：若卖方房产有抵押，必须在过户前解除抵押

• 共有财产：如果房屋或土地属于共有，需确认其他共有人同意交易

• 借地权房屋：购买时需注意地租、更新条款及续约风险

• 司法书士代办：建议通过专业司法书士办理产权和土地确认，确保安全

总结

1. 核对房屋和土地登记簿，确认卖方是否拥有完全所有权。

2. 检查土地用途、限制、抵押和权利负担，避免未来纠纷。

3. 必要时由司法书士办理产权过户，保障交易安全。